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まもなく民法改正!賃貸不動産と保証はどうすればいいのか?!

 2020年(令和2年)4月1日から改正民法が施行されます。

 制定以来、初の全面改正となり、事業をされている方にとっては、契約への影響が気になるところです。

 

 今回は賃貸借契約と保証について、いつの契約から影響があるのか、更新した場合どうなるのかを整理してみます。

 特に改正民法では、保証契約について、極度額(保証の上限額と同じ意味合い)の定めがなければ契約が無効となります。

 この適用があるかどうかが大きなポイントとなります。

 

 そもそも現行民法か、改正民法のいずれが適用されるかについては、契約締結日を基準に決めることになります。

 すなわち、2020年3月31日までに契約を締結するのであれば、現行民法が適用されます。そのため、この場合、法律上、保証契約について極度額の定めがなくても、問題ありません。2020年3月31日までに契約を更新する場合も同じです。

 

 では、当初の賃貸借契約と保証契約を2020年3月31日までに締結した後、2020年4月1日以降に契約を更新した場合はどうでしょうか。

 

 これについては、法務省が作成し、公開している改正民法の資料において、確認できます。

 

 こちらを見ますと、改正民法が施行される4月1日以降に契約更新がされた場合、本体の賃貸借契約には改正民法が適用されることになります。

 賃貸借契約書において、異議を述べない限り更新するような自動更新の条項があったとしても、あくまでも双方の合意によって更新されると考え、

その合意が改正民法施行後である以上、改正民法が適用されます。


 これに対して、改正民法施行前に、当初の賃貸借契約とともに締結された保証契約は、賃貸借契約が更新される限り、当初の保証契約が依然として効力を有し続けるものとして、現行民法が適用されるとされています。

 

 賃貸人と賃借人との賃貸借契約、賃貸人と保証人との保証契約はあくまでも別の契約なのです。


 そのため、この通りに考えれば、保証人については、更新後の債務も含めて保証する趣旨さえ明確にして、民法改正前に保証契約をいったん締結おくことで、賃貸借契約が更新された後においても、改正民法の適用はなく、極度額の定めは不要ということになります。

 

 ただし、この点については、当然異論もあるでしょう。改正民法による保証人の保護の趣旨が全うされないからです。もしかしたら、いつの日か裁判所が法務省とは異なる判断をすることもありえないわけではありません。

 その可能性を踏まえると、これまで家賃の不払いがなく、保証人に請求しなければいけない用な事態があまり想定されない場合には、

改正民法施行前から、あるいは、改正民法施行後に賃貸借契約を更新するタイミングで、極度額の定めを契約書に付記して保証契約を締結し直すことも、無用なトラブルを防ぐための運営判断としてありうることです。

このような前提をふまえ、いずれかを選択してみてください。

 

 

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H13.3 清風高等学校卒業

H18.3 京都大学法学部卒業

H20.3 同志社大学法科大学院卒業

H21.12〜 六甲法律事務所

兵庫県弁護士会法教育委員会、同子どもの権利委員会副委員長、同修習委員会副委員長

同志社大学法科大学院アラムナイ・アソシエーション寒梅会会長

関西学院大学非常勤講師、京都大学法科大学院非常勤講師

兵庫県児童虐待対応専門アドバイザー、神戸市いじめ問題対策審議会委員

 弁護士 松田 昌明

(兵庫県弁護士会所属)    

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